الرقابة المالية تطالب مشتري العقارات بمراجعة بنود التعاقد وحوالة الحق

رصدت الهيئة العامة للرقابة المالية عددًا من الوقائع التي كشفت عن عدم انتباه بعض المتعاملين مع شركات التطوير العقاري إلى تفاصيل وبنود مهمة في عقود شراء العقارات والوحدات السكنية، وعلى رأسها البنود المتعلقة بـ«حوالة الحق» إلى شركات التمويل العقاري.

وجاء ذلك في إطار الدور الرقابي والتنظيمي الذي تضطلع به الهيئة على أنشطة التمويل غير المصرفي، إلى جانب حرصها على حماية حقوق المتعاملين وفحص الشكاوى المقدمة منهم والتحقيق فيها.

تحذير لمشتري الوحدات السكنية

وأهابت الهيئة العامة للرقابة المالية بالمتعاملين مع شركات التطوير العقاري، بضرورة مراجعة جميع البنود الواردة في العقود قبل الموافقة عليها والتوقيع، خاصة عند شراء العقارات أو الوحدات السكنية بنظام السداد على أقساط.

وأكدت أهمية الانتباه إلى الالتزامات المالية التي يتحملها المشتري خلال المدد المحددة في العقد، وعدم الاكتفاء بمراجعة السعر أو جدول الأقساط دون الاطلاع على الحقوق والالتزامات القانونية المرتبطة بالتعاقد.

ماذا تعني «حوالة الحق»؟

وأوضحت الهيئة أن أغلب عقود شركات التطوير العقاري خلال الفترة الحالية تتضمن بنودًا تمنح المطور حق «حوالة كامل العقد المبرم» بينه وبين المشتري، أو «حوالة الحقوق المالية الناشئة عن العقد» إلى أي جهة من الجهات.

ويعني ذلك إمكانية قيام المطور العقاري بتحويل هذه الحقوق إلى إحدى شركات التمويل العقاري، بما يترتب عليه انتقال علاقة المشتري المالية لتصبح مع شركة التمويل العقاري، ويتحول من عميل لدى المطور إلى أحد عملاء جهة التمويل.

التزام بإخطار المشتري بالحوالة

وشددت الهيئة العامة للرقابة المالية على أنه في حال قيام المطور العقاري بحوالة حقوقه إلى إحدى شركات التمويل العقاري، فإن هناك التزامًا على كل من المطور وشركة التمويل بإخطار المشتري بموضوع الحوالة.

كما يتعين توضيح آلية سداد الأقساط المتبقية من ثمن العقار أو الوحدة السكنية محل التعاقد، حتى يكون المشتري على دراية بالجهة التي ستؤول إليها حقوق السداد والالتزامات المالية المترتبة عليه.

المادة 305 تحسم نفاذ الحوالة

وتتم «حوالة الحق» وفقًا لأحكام المادة 305 من القانون المدني، والتي تنص على أن: «لا تكون الحوالة نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها. على أن نفاذها قبل الغير بقبول المدين يستلزم أن يكون هذا القبول ثابت التاريخ».

ويأتي هذا الإطار القانوني لتنظيم انتقال الحقوق المالية وضمان معرفة الأطراف المعنية بالحوالة وآثارها القانونية.

المديونية تظهر في التقرير الائتماني

والتزمت شركات التمويل العقاري بتعليمات الهيئة العامة للرقابة المالية والبنك المركزي المصري المتعلقة بالضوابط الخاصة بالإقرار عن المراكز الائتمانية لعملاء البنوك وجميع جهات منح الائتمان.

وبموجب هذه الضوابط، يتعين على شركة التمويل العقاري، باعتبارها إحدى جهات منح الائتمان، الإقرار بصورة شهرية عن أرصدة المديونية المستحقة على عملائها لدى شركة الاستعلام الائتماني «I-Score».

الرقابة تحذر من أثر الحوالة

ويترتب على ذلك ظهور المديونية المستحقة على العميل، باعتباره مشتري الوحدة السكنية، لدى جميع جهات منح الائتمان، وهو ما يجعل مراجعة بنود التعاقد قبل التوقيع أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للمشترين.

وتستهدف توعية الهيئة المتعاملين بطبيعة الالتزامات التي قد تترتب على عقود شراء الوحدات بنظام التقسيط، خاصة في الحالات التي تتضمن حق المطور في إحالة العقد أو الحقوق المالية إلى شركات التمويل العقاري، بما يضمن وضوح العلاقة المالية والتعاقدية منذ بداية التعاقد.