بيان شديد اللهجة من محافظة البحر الأحمر بخصوص التوكيلات

في إطار حرص المحافظة على حماية أملاكها والحفاظ على حقوقها المالية والقانونية، وضمان الالتزام بالشروط والضوابط الواردة بعقود بيع وتخصيص الأراض المبرمة مع المواطنين والمحافظة ، فقد تبينت أهمية وضع آلية موحدة للتعامل مع التوكيلات الصادرة عن المشترين، سواء كانت توكيلات بالإدارة أو توكيلات تتضمن حق البيع للنفس أو للغير، وما قد يترتب عليها من آثار قانونية أو واقعية تؤثر على سلامة التصرفات العقارية، أو تؤدي إلى تداول الأراضي بالمخالفة للشروط التعاقدية.

وحيث إن بعض عقود البيع المبرمة بين المحافظة والمشتري الأول تتضمن شروطًا صريحة تقضي بأنه في حالة إصدار توكيل بالبيع للنفس أو للغير، يُعد العقد لاغيًا من تلقاء نفسه، مع أحقية المحافظة في استرداد الأرض وما عليها، كما تتضمن هذه العقود قيودًا على التنازل للغير، بحيث لا يجوز التنازل إلا بعد إتمام أعمال البناء والحصول على العقد النهائي وإشهاره، ومضي مدة ثلاث سنوات قبل إجراء التنازل.

ومن ثم، فإن التعامل مع هذه التوكيلات دون فحص طبيعتها ومضمونها ومدى توافقها مع شروط العقد الأصلي قد يؤدي إلى نشوء منازعات قانونية، أو ترتيب حقوق للغير يصعب التعامل معها لاحقًا، فضلًا عن احتمال الإضرار بالمشترين اللاحقين الذين قد يتعاملون بحسن نية اعتمادًا على توكيلات أو مستندات لا تعكس حقيقة الوضع القانوني للأرض.

ثانيًا: المبررات القانونية والإدارية

1. حماية حقوق المحافظة:

ضمان عدم التحايل على شروط عقود البيع والتخصيص، أو استخدام التوكيلات كوسيلة لنقل الحقوق العقارية أو تمكين الغير من التصرف فيها قبل استيفاء الشروط التعاقدية المقررة.

2. التمييز بين أعمال الإدارة وأعمال التصرف:

ضرورة التفرقة بين التوكيلات التي تقتصر على إدارة العقار ومتابعة المرافق والتراخيص وسداد المستحقات، وبين التوكيلات التي تخول الوكيل البيع للنفس أو للغير، أو التنازل أو اتخاذ إجراءات تؤدي إلى نقل الحقوق العقارية، لما يترتب على النوع الأخير من آثار جوهرية.

3. منع نشوء مراكز قانونية متعارضة:

دراسة التوكيلات التي قد تنشئ حقوقًا أو توقعات لدى الغير، قبل اتخاذ أي إجراء إداري بشأن العقار، بما يحد من المنازعات التي قد تنشأ بين المحافظة والمشتري الأصلي أو المشترين اللاحقين.

4. حماية المشترين اللاحقين حسني النية:

وضع آلية للتحقق من سلامة تسلسل التصرفات، ومراجعة مدى التزام كل تصرف بشروط العقد الأصلي، والعمل على عدم تعريض المتعاملين الذين لم يثبت علمهم بالمخالفة لمخاطر قانونية غير متوقعة، مع عدم الإخلال بحقوق المحافظة أو بالشروط التعاقدية.

5. توحيد الإجراءات الإدارية:

توحيد أسلوب التعامل داخل الإدارات المختصة بالديوان العام والوحدات المحلية، منعًا لاختلاف القرارات والإجراءات بشأن حالات متماثل.

و على ذلك تم إصدار قرار إداري يتضمن ما يلي:

1. عرض التوكيلات على اللجنة العليا:

تلتزم جميع الإدارات المختصة بالمحافظة والوحدات المحلية، قبل اعتماد أو الاعتداد إداريًا بأي توكيل صادر بشأن الأراضي المباعة أو المخصصة من المحافظة، بعرض التوكيلات التي تتضمن حق البيع للنفس أو للغير، أو التنازل أو التصرف في الحقوق العقارية، وكذلك التوكيلات التي يثور بشأنها شك جدي حول استخدامها للتحايل على شروط العقد، على اللجنة العليا المختصة لدراستها وإبداء الرأي بشأنها.

2. التعامل مع توكيلات الإدارة:

يجوز التعامل مع توكيلات الإدارة التي تقتصر صراحة على أعمال الإدارة المعتادة، مثل متابعة المرافق وسداد الرسوم واستخراج التراخيص ومباشرة الإجراءات الإدارية، دون أن تخول الوكيل حق البيع أو التنازل أو نقل الحقوق، وذلك وفقًا للضوابط التي تحددها اللجنة، مع عدم الإخلال بحق المحافظة في مراجعة أي توكيل يشتبه في تجاوزه لهذه الحدود.

3. فحص التوكيلات المتضمنة البيع للنفس أو للغير:

تتولى اللجنة فحص مضمون التوكيل، ومدى ارتباطه بالعقار محل العقد، وتاريخ صدوره، وشروط عقد البيع الأصلي، ومدى تحقق الحالات التي رتب عليها العقد جزاء الفسخ أو استرداد الأرض، مع بيان الأثر القانوني لكل حالة، وعدم اعتبار مجرد وجود التوكيل بذاته سببًا كافيًا لاتخاذ إجراء بالفسخ دون مراجعة قانونية للعقد والوقائع.

وتؤكد المحافظة أن دور اللجنة العليا لا يقتصر على فحص التوكيلات ومراجعة مدى توافقها مع الشروط التعاقدية، وإنما يمتد إلى اتخاذ الإجراءات القانونية والإدارية اللازمة لتقنين أوضاع الملاك الحاليين والحائزين على توكيلات بالبيع، وفقًا للقوانين والضوابط المنظمة، وبما

يضمن استقرار المراكز القانونية وصون الحقوق.